ZEN Real vám prináša pravidelné zhrnutie situácie na realitnom trhu v podobe 3-4 mesačných newsletterov. Tri, štyri krát do roka naši realitní poradcovia pre vás pripravia zaujímavosti a novinky, ktoré vám ako prvým zašleme v prípade, že ste odoberateľom nášho newslettera.
Prvým dôvodom prečo očakávame v roku 2021 ďalší rast nehnuteľností sú hypotekárne úvery. Je pravda, že na jednej strane prišlo pri hypotekárnom financovaní za posledné roky k flagrantným úpravám a opatreniam, na strane druhej sa banky predbiehajú v znižovaní úrokových sadzieb. Aktuálne je možné získať hypotekárne financovanie s úrokovou sadzbou od 0,5 percentuálneho bodu. Takéto sadzby si Slovenská republika ako samostatný štát nepamätá. To je jeden z dôvodov prečo ceny nehnuteľností budú rásť aj v roku 2021. Potrebné je však uviesť, že načerpať hypotekárne financovanie je z roka na rok ťažšie. Aktuálne hovoríme o obmedzeniach finančného vankúša, stress testu a inštrumentu DTI.
Inflácia
Z prieskumov vyplýva, že Slováci držia markantnú časť svojich úspor na bežných bankových účtoch. V prípade investícií prevládajú podielové fondy, zamerané najmä na konzervatívne formy investovania. Konzervatívnym investovaním sa majú na mysli dlhopisové fondy, prípadne realitné fondy s bežným výnosom do 4 % p.a. Z toho je potrebné odpočítať daň a poplatky pre správcu podielového fondu. Následne prichádza na rad inflácia, ktorá je predikovaná vo všeobecnosti do 2% p.a., a také boli aj ciele Európskej centrálnej banky. Situácia sa však mení po rapídnych stimuloch monetárnej politiky z dôvodu prebiehajúcej pandémie. Sme presvedčení, že ceny budú rásť a pocítime to na svojich peňaženkách vo väčšej miere ako sú 2% ročne. Dôvodom rastu cien je rast cien vo všeobecnosti z dôvodu inflačných tlakov. Ten sa prejaví aj v cenách nehnuteľností, najmä preto, že sa mnohí sporitelia a bonitní ľudia budú chcieť pred infláciou chrániť prostredníctvom uchovania hodnoty majetku v nehnuteľnostiach.
Stavebný zákon
Aktuálne je na Slovensku v platnosti stavebný zákon koncipiovaný z roku 1976 a v podstate sa jedná o kópiu stavebného zákona Nemecka. Zastaralosť stavebného zákona, absencia reforiem, pdodimenzovanosť pracovníkov stavebných úradov a nedostatočná kompetentnosť obecných (stavebných) úradov. Spôsobujú, že bežné developerské projekty (do 50 bytov) trvá postaviť roky, keďže len povolenia je možné získať do dvoch, troch rokov. Výstavba trvá ďalšie dva roky a bežne sa projekt výstavby realizuje aj päť rokov. Tieto skutočnosti spôsobujú predražovanie developmentu na Slovensku a teda aj rast cien nehnuteľností. V neposlednom rade je potrebné spomenúť aj cenu práce a ceny materiálu, či projekčné a inžinierske činnosti, ktorých cena každým rokom rastie.
Chýbajúce pozemky
Z dôvodu existencii pozemkových kníh z minulosti, ktoré evidovali len mená vlastníkov pozemkov, bez ďalších údajov, dochádza k drobeniu pozemkov a parciel. Na mnohých parcelách sú nejasní, či neznámi vlastníci a takéto pozemky má v správe SPF (Slovenský pozemkový fond). V súčasnosti fungujú inštrumenty ako ROEP (register obnovenej evidencie pozemkov) a pozemkové úpravy, alei tak trvá niekoľko rokov dať pozemky a vlastníkov do poriadku. To spôsobuje nedostatok pozemkov a parciel na ktorých je možné stavať. Na to nadväzuje development, ktorý má v tomto kontexte obmedzené možnosti a teda aj vôľa stavať je zásadne ovplyvnená. To všetko sa následne premietne v cene bytov a domov, ktoré sú momentálne nedostatkovým tovarom aj z dôvodu chýbajúcich pozemkov.
Apetít bývať vo vlastnom
Tak ako majú Slováci radi bezpečné útočisko pre svoje úspory, tak majú silnú potrebu bývať vo vlastnom. V porovnaní s ostatnými krajinami Európskej únie sme v popredí rebríčku. Vôľa bývať vo vlastnom je veľká. Jedným z dôvodov je zrejme pocit istoty, i keď často krát zabúdame na záložné právo banky. Druhým dôvodom je predpoklad, že sa formou kúpy nehnuteľnosti zabezpečíme na dôchodok. Keďže väčšina pracujúcich Slovákov predpokladá, že dôchodok, ktorý im prináleží poberať v budúcnosti nebude postačovať na pokrytie ich potrieb. Tento trend spôsobuje, že realitný trh je už niekoľko rokov na strane predávajúceho a nie kupujúceho. Dopyt po bývaní je veľký, ale ponuka stále obmedzená.
Záver
ZEN Real ako realitná konzultačná spoločnosť radí klientom pri predaji nehnuteľností a ponúka komplexný pohľad a servis pre realitné obchody a investície.
Prinášame klientom viac než je predaj nehnuteľností, našou pridanou hodnotou je konzultačná činnosť založená na súčinnosti viacerých odborov.
Ing. Marek Weiss, RSc.
Autor je konzultant a partner konzulačnej realitnej spoločnosti ZEN Real sídliacej v Banskej Bystrici.
