ZEN Real vám prináša pravidelné zhrnutie situácie na realitnom trhu v podobe 3-4 mesačných newsletterov. Tri, štyri krát do roka naši realitní poradcovia pre vás pripravia zaujímavosti a novinky, ktoré vám ako prvým zašleme v prípade, že ste odoberateľom nášho newslettera.
Ako pôsobí inflácia na trh nehnuteľností a čo spôsobuje ? V trhovej ekonomike sa môžu ceny tovarov a služieb kedykoľvek meniť. Niektoré ceny rastú, iné klesajú. O inflácii hovoríme vtedy, keď dochádza k všeobecnému rastu cien tovarov a služieb, nie len k rastu cien jednotlivých položiek. To znamená, že za jedno euro sa toho dá dnes kúpiť menej ako včera. Inými slovami, inflácia znižuje hodnotu meny v priebehu času. To aké služby a tovary nakupujeme určuje spotrebný kôš, ktorý môže byť u každej domácnosti, či jednotlivca individuálny.
V prípade, že sme v posledných mesiacoch prerábali byt, či staviame dom najviac nás ovplyvňujú ceny materiálov, ktoré vzrástli na cene o desiatky percent. Nárast cien stavebnej ocele o viac ako 100 %, nárast cien stavebného reziva o viac ako 100 %, nárast cien izolácii a materiálov pre zateplenie o 40 %, elektroinštalačný materiál nárast o 50 % a podobne. Ceny materiálov sa začali premietať aj do cien bytov, domov a prebiehajúcich developerských projektov. Pri developerských projektoch sa môže stať, že daná matematika prinúti developerov k predaju celých projektov alebo k vyjednávaniu s financujúcimi bankami a v neposlednom rade na dvíhanie cien nehnuteľností formou dodatkov s kupujúcimi.
Otázkou je dokedy môžu ceny materiálov rásť a vo všeobecnosti do akej výšky sa môžu vyšplhať ceny nehnuteľností. V prípade stavebných materiálov si nemyslíme, že by prišlo k ďalšiemu zdražovaniu, čo potvrdzujú prípady zo Spojených štátov. Ceny materiálov (konkrétne drevo) vyskočili strmo nahor, ale následne prišlo k prudkej korekcii. V našich končinách sa však domnievame, že ceny materiálov už viac neklesnú, aj keď by tam priestor na postupné zlacňovanie bol, nestane sa tak. To je prvý dôvod ako inflácia ovplyvní cenu nehnuteľností.
Druhým dôvodom, prečo cena nehnuteľností neklesne je spoločenský konsenzus Európskej centrálnej banky a členských štátov Európskej únie pokračovať v stratégii nízkych až nulových úrokových sadzieb. Nezabudnime, že tie môžu byť dokonca aj záporné. Slovenská republika sa riadi politikou ECB a nemá možnosť zvýšiť úrokové sadzby, ako sa tak stalo napríklad v Českej republike posledné mesiace. Úvery sú tak stále dostupné veľkej časti obyvateľstva, ktoré pokračuje v nakupovaní nehnuteľností a dopyt neprestáva. Ponuka je výrazne obmedzená a to tlačí ceny nehnuteľností nahor. V pokračovaní nízkych sadzieb sa má pokračovať minimálne do roku 2024.
Protiváhou, ktorá bráni vzniku “bubliny” pokladáme obmedzenia Národnej banky Slovenska, ktorá zaviedla v minulosti pri hypotekárnych úveroch stress test (pripočítanie percentuálnych bodov k úrokovej sadzbe daného úveru), obmedzenie hypotekárneho úveru na 8 násobok ročného príjmu a určenie 40% časť príjmu, ktorá nemôže byť použitá na splácanie úveru. Mzdy v národnom hospodárstve v najbližšom čase narážajú na svoje limity a bežný slovenský pár žijúci v krajskom meste stráca dosah na kúpu novostavieb. Avšak aj túto protiváhu musíme pokladať za relatívnu a to najmä z dôvodu kúpy investičných bytov zo strany majetných ľudí a špekulácií s príjmom zo strany priemerne zarábajúceho obyvateľstva.
Na Slovensku je potreba vlastniť a kúpa investičných bytov veľmi rozšírená. Zásadnou zmenou by mohlo byť nôjomné bývanie, ktoré je však v nedohľadne. Taktiež pružný stavebný zákon, ktorý by podporil novú výstavbu. Jedná sa však o zložité inštrumenty, ktoré podliehajú politickej vôli. Podľa vyjadrení ECB sme naklonení konštatovať, že inflácia sa za posledné roky tolerovala a v najbližšom období je dokonca vítaná. Zo spoločenského konsenzu vyplýva, že podporuje zamestnanosť a hospodársky rast, pokiaľ je v udržateľnej miere. Inflácia podporuje rast bohatstva ľudí, ktorí držia aktíva, naopak útočí na hotovosť na bankových účtoch a ukrajuje domácnostiam s bežnou spotrebou. To, kto sa stane v najbližších rokoch ”bohatým” a naopak, kto ostane “chudobným” ovplyvnia v najväčšej miere dobré finančné rozhodnutia.
V ZEN Real veríme, že ak máme našim klientom prinášať kompletné poradenstvo z oblasti realitného trhu je viac než žiadúce, aby sme ku kúpe a predaju nehnuteľností pristupovali komplexne. Využívali znalosti z oblasti finančného poradenstva, ekonómie, práva, daní a vedeli našim klientom poskytnúť kompletný servis.
Ing. Marek Weiss, RSc.
Autor je konzultant a partner konzulačnej realitnej spoločnosti ZEN Real sídliacej v Banskej Bystrici.
