Investovanie do rezidenčných nehnuteľností :
- za účelom prenájmu inému subjektu,
- za účelom držby a uchovania hodnoty peňazí alebo zveľadenia a následného predaja so ziskom
- hedžing (rezervácia a uzavretie budúcej kúpnej zmluvy v nových projektoch)
V prípade kúpy nehnuteľnosti za účelom ďalšieho prenájmu je kľúčovým aspektom spôsob financovania a analýza výnosnosti, či návratnosti. V prípade prenájmu je potrebné rátať s časovou náročnosťou zariaďovania danej nehnuteľnosti, hľadania podnájomníkov, servisu okolo nájomníkov a možných nákladov s údržbou nehnuteľnosti, zariadení, správcovských poplatkov, daní, energií a poistenia. V prípade hypotekárneho úveru sú to náklady v podobe mesačných splátok úveru a ďalších výdavkov v spojení s príslušenstvom daného úveru. Kúpe nehnuteľnosti by mal preto predchádzať objektívny výpočet, ktorý zohľadní očakávania investora v podobe návratnosti, zoberie do úvahy časovú náročnosť, sumarizuje náklady a predikuje možné príjmy. Klientom radíme pracovať s metrikou “ROI” (return of investments). V prípade rezidenčných nehnuteľností určených na bývanie je potrebné, aby prenajímateľ zvážil, čo bude zahrnuté v cene prenájmu. Vo výpočte zohľadnil, že v cene nájmu sú započítané energie, správcovský poplatok, parkovanie, koncesionárske poplatky alebo káblová televízia, prípadne internet.
V súlade s druhou možnosťou, keď rezidenčnú nehnuteľnosť klient kupuje za účelom uchovania hodnoty peňazí platí, že kľúčovú úlohu zohráva poloha danej nehnuteľnosti. Vhodnejšou voľbou sú nehnuteľnosti určené pre primárny trh, situované v lukratívnych častiach mesta, či obce s dobrou občianskou vybavenosťou a potenciálom rásť na hodnote. Klientom odporúčame plánovať investíciu v súlade s plánovanými investíciami v meste, či obci, vnímať urbanizmus a územný plán mesta, obce i budovanie cestných komunikácií a dopravných napojení. Spomenuté argumenty platia aj v prípade, že rezidenčnú nehnuteľnosť kupujeme za účelom zveľadenia a ďalšieho predaja. S cieľom zvýšiť hodnotu danej nehnuteľnosti zrealizovaním prerobenia, rekonštrukcie, či revitalizácie, investor pracuje najmä s ponukami na sekundárnom trhu nehnuteľností. V neposlednom rade sa pozornosť veuje aspektu daní.
Hedžing rezidenčných nehnuteľností je spojený s kúpou nehnuteľnosti v predpredaji, resp. z papiera, keď sa daný projekt len plánuje, prípadne prebieha výstavba. Výhodou hedžingu je, že v prípade rezervačných zmlúv a záloh klient investuje len určitú časť (väčšinou do 30%) sumy peňazí z celkovej hodnoty nehnuteľnosti. V prípade rastu cien nehnuteľností a absencie bývania je v budúcnosti možnosť prenechať danú nehnuteľnosť inému záujemcovi s adekvátnym ziskom a s zohľadnením daňových aspektov.
ZEN Real radí klientom s investovaním do investičných bytov a následne zabezpečuje ich prenájom s akcentom na rentabilitu. Identifikuje zaujimavé ponuky na realitnom trhu a sprostredkuje byty, či domy ešte len v plánovaných projektoch. V prípade záujmu klientov investovať do rezidenčných nehnuteľností je možné dohodnúť si nezáväznú konzultáciu.
Investovanie do komerčných nehnuteľností :
- za účelom vlastnej podnikateľskej činnosti alebo prenájmu inému subjektu,
- s cieľom zhodnotenia danej nehnuteľnosti a ďalšieho predaja.
V prípade, že klient podniká je na mieste uvažovať nad investíciou do vlastnej nehnuteľnosti. V porovnaní s prenajímaním nehnuteľnosti od iného subjektu sa javí kúpa alebo stavba novej nehnuteľnosti ako správna voľba. Klient získava možnosť platby mesačných nájmov transfigurovať do splácania hypotekárneho úveru. Ďalšou výhodou sú odpisy danej nehnuteľnosti a obsiahlejší diapazón možností uplatnenia daňovo uznateľných výdavkov a s tým spojená optimalizácia dane z príjmov právnických osôb. Klientom taktiež odporúčame, aby boli v čase kúpy nehnuteľnosti platiteľom dane z pridanej hodnoty a uplatnili si odpočet.
Možnosťou je aj výstavba vlastnej budovy, výrobnej haly alebo areálu, slúžiaceho na klientove podnikateľské potreby. Prípadne, kombinácia využívania vlastnej nehnuteľnosti spojená s ďalším prenájmom komerčných priestorov iným subjektom. Pred zahájením takejto investície, radíme klientom sústrediť pozornosť na financovanie danej nehnuteľnosti a komunikáciu s finančnými inštitúciami. Vhodné je preto, pripraviť finančný plán, analyzovať podnik (ktorý bude financovateľný) a vyhotoviť predikcie, projekt či kalkulácie. V kompetencii ZEN Real je konzultačná činnosť zameraná na optimalizovanie KPI (kľúčových ukazovateľov výkonnosti podniku) financovania s účelom možnosti získať bankové financovanie a zabezečiť aj sprostredkovanie takéhoto financovania. Prieskum trhu a identifikovanie zaujimavých ponúk, ktoré sú ponúknuté klientom. Následne podpora pri získavaní stavebných povolení a realizácie samotnej výstavby.
V porovnaní s prenajímaním rezidenčných nehnuteľností a nehnuteľností určených pre komerčný trh je potrebné vnímať určité rozdiely, ktoré nahrávajú skôr komerčným nehnuteľnostiam. Okrem spomínanej daňovej optimalizácie sú to služby spojené s prenajímaním, ktoré sa pri právnických osobách spravidla fakturujú osobitne. Služby a správa komerčných nehnuteľností prebieha najmä počas pracovných dní a nevyžaduje si takú pozornosť ako pri rezidenčných nehnuteľnostiach. Zariadenie kancelárie je menej finančne náročné ako zariadenie bytu alebo domu. Opotrebenie zariadenia v kancelárií je menej pravdepodobné ako pri rezidenčných nehnuteľnostiach, ktoré sú určené na bývanie. Na druhej strane je potrebné povedať, že prenájom komerčných nehnuteľností môže byť zložitejší ako prenájom bytu alebo domu.
V kontexte druhej možnosti investovania do komerčných nehnuteľností máme na mysli najmä kúpu nehnuteľnosti s cieľom ďalšieho predaja podnikateľským subjektom. Daná transakcia by mala byť spojená so skúmaním výnosovej krivky a ziskov resp. “yield” (ročný percentuálny výnos z nehnuteľností), ktoré môže takýto obchod priniesť. Zväčša sa kupujú celé firmy, ktoré boli zriadené za účelom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti, resp. samostatné podnikateľské subjekty zriadené na osobitý účel, používa sa termín “SPV” (Special Purpose Vehicle). Druhým spôsobom je kúpa nehnuteľnosti samostatne “Asset deal”. Transakcii predchádza tzv. “teaser” alebo navnadenie predávajúceho, “NDA” dohoda o mlčanlivosti, ďalej “IM” (investment memorenadum) t.j informácie o nájomcoch, percento obsadenosti a ďalšie informácie. Samostatným krokom pri transakcii, najmä väčších komerčných objektov je “due diligence”, teda detailná analýza kupovanej nehnuteľnosti z právneho, technického i sociálno-ekonomického hľadiska. V prípade, že “due diligence” dopadne dobre, pristupuje sa k negociácii a k uzavretiu kontraktu. Na takýchto transakciách väčšinou participujú medzinárodné konzultačné spoločnosti, ktoré zastrešujú celý obchod. V prípade menších transakcií medzi právnickými osobami sa na obchode zväčša podieľajú realitné kancelárie, právnici, či daňoví poradcovia a audítorské spoločnosti.
V ZEN Real ponúkame majiteľom komerčných nehnuteľností, ktoré sú určené na predaj, kompletný servis. Často sa stáva, že komerčné budovy a priemyselné nehnuteľnosti len tak ležia na inzertných poráloch a realitné kancelárie nevyvíjajú žiadnu aktivitu. Pasívne vyčkávajú, či sa niekto ozve a možno im to v budúcnosti niečo prinesie. V ZEN Real sa snažíme o uchopenie predaja v širšom kontexte s identifikovaním možností využitia danej nehnuteľnosti a určením danej koncepcie. Koncepciou sa majú na mysli marketingové materiály, vizuály, pôdorysy a technický elaborát nehnuteľnosti. Každá nehnuteľnosť je unikát a má svojho kupcu, preto aktívne vyhľadávame potencionálnych kupcov a predstavujeme im koncepciu danej nehnuteľnosti.
Pozemky a developerské projekty :
- investícia do pozemkov s predikciou ďalšieho rastu,
- kúpa pozemkov za účelom developerského projektu,
- kúpa celých developerských projektov alebo ich častí.
Motívom investície do pozemkov môže byť kúpa pozemkov v korelácii s urbanizmom mesta a územného plánu mesta, obce a s tým spojená predikcia rastu hodnoty takýchto pozemkov. Najmä z dôvodu ďalšej výstavby rodinných domov, bytovej investičnej výstavby, či iných developerských projektov a investícií. Potrebné je spomenúť aj zveľaďovanie takýchto pozemkov, ktoré sa v rámci zmeny územného plánu preklasifikujú na ostatné plochy, či stavebné pozemky. Prebehne parcelovanie, prípadne sa privedú a dostavajú inžinierske siete, či vybuduje cestná komunikácia. Následne sa pristupuje k predaju takýchto pozemkov alebo zahájeniu výstavby.
Druhou možnosťou je kúpa pozemkov s cieľom zahájenia výstavby, resp. za účelom developingu. Uskutočneniu developerského projektu predchádza spletitý proces na seba nadväzujúcich krokov. Z najzákladnejších spomenieme nadobudnutie relevantného pozemku, príprava projektovej dokumentácie, výber zhotoviteľa stavby, zabezpečenie právoplatného stavebného povolenia a s tým spojené povolenia dotknutých inštitúcií a úradov, finančný plán s projekciou a zabezpečenie projektového, či investičného financovania. Následne kolaudácia daného projektu a zabezpečenie predaja ďalším subjektom a záujemcom.
V kompetencii ZEN Real je práca na developerských projektoch, sprostredkovanie projektového financovania i priama účasť na projektoch ako investora.
Na Slovensku figurujú “private equity” skupiny a účelové investičné fondy (fondy kvalifikovaných investorov), ktoré investujú do developerských projektov. Stratégiou takýchto investícií je kúpa celých developerských projektov alebo ich častí, dokončenie projektu a následný “exit” z projektu. Vstup do projektov je možné rozdeliť na akvizičnú fázu, teda už pri kúpe pozemkov a plánovaní celého projektu alebo v procese výstavby developerského projektu. Cieľom takýchto investícií je podieľať sa zväčša na finančnej stránke projektu a celú projekčnú a stavebnú činnosť prenechať developerovi. V rámci praxe sa pristupuje aj ku kúpe časti daných projektov “equity” s cieľom zhodnotiť takúto investíciu.
Realitné fondy :
- distrubuované pre širokú verejnosť,
- nedsistribuované pre širokú verejnosť (fondy typu AIF, SIF, SICAV, SICAF).
V prostredí kapitálových trhov na Slovensku sa objavujú obchodníci s cennými papiermi zameraní na nehnuteľnosti. Realitné fondy, ktoré sú distribuované pre širokú verejnosť fungujú na princípe podielových fondov do ktorých je možné investovať s minimálnym kapitálom v desiatkách či stovkách eur. Z najznámejších slovenských realitných fondov spomenieme IAD investments a ich prvý realitný fond, náš prvý realitný od Poštovej banky, AXA realitný fond a TAM realitný fond od Tatra banky. Pri investíciách do podielových fondov investovaný kapitál podlieha vstupným a výstupným poplatkom správcov jednotlivých fondov a platnému daňovému systému na Slovensku. V princípe, investori nakupujú podiely v podielových fondoch, ktoré sú vlastníkmi rôznych nehnuteľností. Dané nehnuteľnosti slúžia najmä na prenájom a vytvárajú “yield” ročný percentuálny výnos. Výnosy sú potom očistené o náklady daného fondu v spojení so správou nehnuteľností a vyplatené vlastníkom podielov v podielovom fonde.
Na kapitálovom trhu operujú ďalšie fondy, ktoré je možné zaradiť pod “AIF” (alternatívne investičné fondy), “SIF” (špecializované investičné fondy) alebo ich deriváty. Sídla daných fondov sú väčšinou umiestnené mimo slovenskej jurisdikcie a riadia sa legislatívou v sídle ich domicilu. V porovnaní s bežnými realitnými fondami sú fondy ako AIF, SIF charakterizované tým, že sú určené pre úzku skupinu investorov. Požadovaný kapitál na prvotnú investíciu sa pohybuje od 50.000 Eur vyššie, avšak pri väčšine fondov je možnosť investovať podmienená až sumou 125.000 Eur. Obdobne ako pri realitných fondoch, aj tieto fondy vlastnia nehnuteľnosti, ktoré spravujú, prenajímajú a sledujú “yield” ročný percentuálny výnos. Cieľom je maximálna obsadenosť prenajímaných nehnuteľností, ich dobrý technický stav, manažment a výhodnosť nájomných zmlúv v prípade pravidelnej valuácie. Je potrebné spomenúť, že pri AIF a SIF fondoch investor vystupuje v roli akcionára, tzn. že investíciou sa stáva akcionárom, ktorý má v prípade budúceho predaja nárok na vyplatenie svojho podielu. Z uvedeného vyplýva, že investor svoju investíciu zhodnocuje jednak dividendami, ktoré mu fond vypláca na kvartálnej alebo ročnej báze a taktiež je dôležitým údajom valuácia fondu, teda objektívna hodnota fondu pri možnom predaji v budúcnosti.
ZEN Real prostredníctvom konzultácií sprostredkúva investovanie do podielových fondov a prístupných investičných inštrumentov. Pre náročnejších klientov nastavujeme investičné portfólio a ponúkame pokročilejšie možnosti investovania do nehnuteľností.
Firemné dlhopisy a crowdfunding
Ďalším spôsobom ako investovať do nehnuteľností sú firemné dlhopisy. Charakteristikou firemných dlhopisov je vopred známy ročný výnos, ktorý je vyplácaný na kvartálnej alebo ročnej báze. Investícia takéhoto inštrumentu si nevyžaduje vysoký kapitál, pohybuje sa od 1000 eur. Kúpou takýchto dlhopisov sa klienti podieľajú na financovaní jednotlivých realitných projektov. Z najznámejších môžeme spomenúť “Eurovea byty s.r.o”, ktorá bola založená za účelom emitácie dlhopisov, developmentu a predaja rezidenčnej časti projektu Eurovea II – byty. Pred samotnou investíciou odporúčame klientom, aby disponovali dostatočnými informáciami. Rozumeli tomu, kto je emitentom daných dlhopisov a boli dostatočne prezieraví v prípade možného kreditného rizika daného emitenta. Investori by mali zvážiť investíciu do firemných dlhopisov, ak nemajú vysokú mieru istoty o finančnom zdraví firmy (emitenta), pretože, ak dlžník (emitent) nebude schopný riadne a včas splácať výnosy dlhopisov hrozí investorom možnosť straty celej investovanej sumy.
Posledným spôsobom investície do nehnuteľností, ktorý uvedieme je crowdfunding. Slovensky, kolektívne financovanie pre nové projekty a podniky pomocou vyžiadaných mikropríspevkov od prevažne veľkého množstva zúčastnených. V kontexte našej témy sa zameriavame na crowdfunding pre realitné projekty. V ponuke spoločností, ktoré sa zaoberajú crowdfundingom je možné nájsť crowdfundingovú kampaň zameranú na financovanie “retail” parkov, developerských projektov, či investičných bytových výstavieb. Investor sa môže rozhodnúť investovať do takéhoto projektu s vopred známym ročným výnosom a určeným minimálnym kapitálom, potrebným pre vstup do investície. Investor by mal opäť zvážiť takúto investíciu a možné riziká, podobne ako pri investíciách do firemných dlhopisov. Z najznámejších crowdfundingových spoločností, ktoré ponúkajú investície do realitných projektov spomenieme napríklad Crowdberry.
Záverom konštatujeme, že pred každou investíciou do nehnuteľností je potrebné zvážiť, čo je cieľom takejto investície, aké má klient očakávania a možnosti. V duchu poskytovania konzultačných a realitných služieb by sme sa mali na celý obchod pozrieť z väčšej perspektívy. Každá investícia by mala byť klientom sprostredkovaná na individuálnej báze s optikou na klientove ciele, finančné možnosti a toleranciu rizika. Investície do nehnuteľností považujeme za jednu z najlepších foriem investovania so širokou ponukou investičných inštrumentov. V najbližších rokoch nepredpokladáme, že by realitný trh mohol stratiť na hodnote. V prípade rezidenčného trhu očakávame ďalší rast aj v roku 2021. Najmä z dôvodu neprimerane dlho trvajúcich povolení zo strany stavebných úradov, zastaralý stavebný zákon a absentujúce reformy, ktoré spôsobujú nedostatočnú novú výstavbu. Ďalej rastu nehnuteľností napomáha monetárna politika európskej centrálnej banky a nízke úroky hypotekárnych úverov slovenských bánk, ktoré sú najnižšie vo svojej histórii samostatnej Slovenskej republiky. V oblasti komerčných nehnuteľností je možné predikovať určité spomalenie rastu a sprévadzať nás môže aj istá stagnácia v roku 2021, najmä z dôvodu pandemickej situácie, ale nepredpokladáme, že by to znamenalo na komerčnom trhu nový trend.
ZEN REAL, realitná konzultačná spoločnosť
Prinášame klientom viac než je predaj nehnuteľností, našou pridanou hodnotou je konzultačná činnosť založená na súčinnosti viacerých odborov.
Ing. Marek Weiss, RSc. Autor je konzultant a partner konzulačnej realitnej spoločnosti ZEN Real sídliacej v Banskej Bystrici.
